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新城悦服务高增长背后:重度依赖新城控股 高溢价收购

作者:admin 发布时间:2020-07-22

新浪财经讯 7月19日,新城悦服务发布2020年中期正面盈利预告,预计今年上半年合并利润将较上年同期增长至少50%(2019年同期1.2亿元)。业绩增长的原因主要是集团在管面积增加三分彩官网,三分彩官方;完成收购成都诚悦时代物业61.5%股权;及增值服务收入上升,尤其是社区增值服务及智慧园区服务。

  从往期业绩来看,新城悦服务2019年营收实现同比73%的增长,主要是由于社区增值服务及智慧园区服务分别同比大增268%、263%。对比之下物业管理服务却增长缓慢,新城悦服务的收入结构已然改变。

  物业管理服务增长缓慢 收入结构转变

  新城悦服务为房企新城控股(33.920-0.02-0.06%)的兄弟公司,“猥亵女童”事件的主角王振华正是新城悦服务的实控人,持股73.34%。王振华的牢狱之灾使新城系2019年度过了一个震荡的下半年,但新城悦服务的业绩却不受影响。

  2019年新城悦服务实现营业收入20.26亿元,同比增长72.58%,营收增速仅次于碧桂园服务、永升生活服务,排在AH物业股第三位。超高的业绩增长背后增值服务功不可没,社区增值服务及智慧园区服务分别同比大增268%、263%,开发商增值服务同比增118%。

  时间线拉长到近三年。2018年新城悦服务营收同比增长35%,三分彩官网,三分彩官方分部业务中仅开发商增值服务同比增长69%,超过整体营收增速。该部分业务收入占总收入的比例也从2017年的20%,增至2019年的32%。

  而物业管理服务近两年同比增速仅为29%、16%,均低于同期总营收增速。也就是说,近几年新城悦服务的业绩大主要是增值服务驱动。物业管理服务收入占比从2017年的65%下降至2019年的42%。

  2019年在管面积新增17百万平方米,增幅达40.3%,相比之下对应分部收入仅增16%。根据业绩预告,2020年上半年社区增值服务及智慧园区服务还将大幅度增长,新城悦的收入结构正在发生较大变化。

  值得注意的是,2019年社区增值服务及智慧园区服务毛利率分别大降17.4个百分点、9.4个百分点,随着服务内容及收入结构的变化,新城控股一直稳定的综合毛利率或存下降风险。

  重度依赖新城控股  

  多元化的收入结构固然是好事,但新城悦迅速增长的背后仍离不开新城系。

  资料显示,新城悦的增值服务中,除去社区增值服务是面向业主以外,开发商增值服务及智慧园区服务都是面向开发商的业务。一是向开发商提供销售案场协助服务,二是向开发商提供电梯及智能保安设备的工程及维护服务。

  这两项业务完全取决于上游开发商。目前新城悦服务在管面积60.1百万平方米,其中71.1%来自于新城系,同时还有76.6百万平方米的储备面积来自新城系。以2019年为例,面向开发商的业务再加基础的物业管理服务,新城悦受益于关联方的收入粗略算有9成左右(不考虑第三方影响),新城悦服务的增长仍然重度依赖新城系。

  而这种来自关联方的业务输送,无论是收入增速还是毛利率客观上都存在人为操作空间。一方面并不能真正体现新城悦服务的竞争力,另一方面也不利于物管公司“独立”行走。

  中信证券(30.4800.150.49%)在研报中曾提到,关联方交付并非企业核心竞争力的决定性因素,关联方只能起到“扶上马,送一程”的作用,在3年左右时间内提升物业管理公司规模和盈利水平。物业管理公司的长期增长绝不取决于关联地产公司的实力,物业管理公司终究要依托品牌,持续成长。

  近几年新城控股以黑马之姿发展迅猛,合同销售金额从2015年的319.3亿元增至2019年的2708.1亿元。但同比增速下降明显,2017-2019年分别为94.4%、74.8%、22.5%,2020年上半年为-20.3%。当交付高峰过去之后,新城悦服务该走向何方?

  高溢价收购背后业绩承诺超低

  业绩预告的一大看点是并购了成都诚悦时代物业。2020年5月7日新城悦服务公告收购成都诚悦时代物业有限公司61.5%股权,作价1.05亿元,算是上半年物管公司较大体量的一次并购。

  诚悦时代物业2004年10月成立,主要从事提供以住宅、商业、写字楼、产业园区为主的综合性物业服务。在管面积5.22百万平方米,2019年实现营业收入2.17亿元,相当于新城悦服务收入的10.7%。

  增厚业绩的同时,更为主要的是新城悦服务第三方在管面积占比的增加,可降低一直被诟病的关联方依赖度。算盘虽打得好,但这桩交易对价不便宜。

  2019年末诚悦时代未经审计的净资产为3381.5万元,以61.5%股权计算,1.05亿元的收购价溢价率达到了748%,收购PE对应19年业绩10.4倍。

  高溢价背后被收购方的业绩承诺却不高,2020-2022年归母净利润分别不低于1727万元、1884万元、2041万元,同比仅增5.6%、9.1%、8.3%,三年复合增长率为7.65%。

  此外,诚悦时代极低的净利率也值得关注,2018年、2019年净利率为4.7%、7.5%。2019年诚悦时代在营收仅增4%的情况下,净利润同比骤增66%。即便如此,标的2019年的净利率水平仅相当于新城悦服务(14.9%)的一半,并表之后公司净利率或被拉低。


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